Rendimento do FFCI11 caiu, e agora?

Olá Galera da Finansfera!

O Rio Bravo Renda Corporativa (FFCI11) foi um dos poucos fundos de tijolo que seguiu o caminho de aumento de capital para capturar as oportunidades do atual ciclo econômico brasileiro. Destaco os seguintes fatores:

- baixa taxa de juros
- alta oferta de imóveis novos no mercado imobiliário compondo estoques das construtoras
- alta vacância
- recessão
- falta de oportunidades de investimentos com boa rentabilidade, aumentando o apetite por riscos nos pequenos investidores
- recente histórico de alta generalizada dos FIIs, criando no pequeno investidor uma expectativa de crescimento contínuo, apesar de que resultado passado não é garantia de resultado futuro




Logo estamos num cenário bom para compradores. E excelente para aumento de capitais de fundos imobiliários!

Infelizmente, tem muito fundo de gestão ativa vendendo patrimônio numa época destas. A melhor época para fazer uma peneira no portfólio é no mercado de alta, como o que tivemos de 2008 a 2012, de forma que o fundo poderia se desfazer dos imóveis-mico de baixa rentabilidade, com menos qualidade e de difícil locação. Por outro lado, o fundo deveria considerar a compra de imóveis em um mercado como o atual.

E o FFCI11 fez isso! Aumentou o patrimônio em 52,92% passando para R$407,83 milhões. Devido a diferenças entre o valor da cota patrimonial e o valor da cota de subscrição, o aumento no número de cotas foi um pouco maior, 56,65%. E aqueles que acreditaram no fundo passaram a integrar a base de cotistas em 21/11/17 com todos os direitos e obrigações dos antigos cotistas.
fig.1: Imagem de divulgação da aquição do FFCI11
Isso implica que o fundo passou a ter a responsabilidade de colocar todo esse aporte de capital recebido do mercado para trabalhar e gerar renda para os investidores.

Oportunidades não faltam, e o fundo já anunciou a compra de 37% do Edifício Morumbi Park. Conforme divulgado em fato relevante, esse investimento foi de R$87,29 milhões (incluindo investimento no edifício) e apesar de possuir um inquilino com contrato de longo prazo, ainda está em período de carência, o que implicará numa vacância financeira para o fundo até meados de 2018.

Considerando o aumento de capital por subscrição, o fundo ainda possui R$53,84 milhões em disponibilidade, aguardando até que se encontrem outras oportunidades de alocação. Enquanto isso, esse saldo será remunerado à uma taxa próxima do CDI, que está em suas mínimas históricas.

Desta forma a distribuição anunciada agora em dez/17 teve uma importante redução, passando para R$0,80 impondo um yield de 0,444% considerando o fechamento de nov/17.

Conclusão

Gosto da gestão da Rio Bravo, em geral os relatórios são bem esclarecedores. E como tentei demonstrar o fundo está preocupado em fazer o dever de casa.

O aumento da vacância para esse ano já estava anunciada no relatório desde o início do ano, eu inocentemente achei que seria apenas por perda de inquilinos, mas os processos de aquisição poderão impactar esse indicador num futuro próximo.

De agora em diante o fundo ficará pressionado por um baixo yield devido à vacância financeira (período de carência das novas aquisições/locações) e a perspectiva é de que haja flutuações no preço. Desvalorizações são esperadas e serão encaradas como oportunidade!

Por tudo isso permaneço comprado no FFCI11, mas não aumento posição nos atuais patamares de preço.

Disclaimer: Não sou analista certificado. Todos os ativos apresentados nesse blog são apenas ilustrativos, não representando qualquer indicação (nem de compra, nem de venda, nem de manutenção).
Este blog serve apenas para fomentar discussões e trocar experiências.
Conheça bem o mercado que você investe, pois os resultados de suas operações são de sua inteira responsabilidade.

Comentários

  1. Respostas
    1. Valeu Enriquecendo!
      Vamos acompanhando o fundo e ver como o dinheiro será alocado! Gostei muito desta aquisição no Morumbi.
      Grande abraço!

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  2. Respostas
    1. O prédio tá numa localização muito boa. Tem inquilino em contrato de 33 anos, mas parece que algo como 1/3 é atípico, que é a parte q importa mais. Então o fundo ficará pressionado com yield baixo por uns 7 meses, mas depois a expectativa é voltar para o patamar anterior. Mas nesse meio tempo ainda temos os juros futuros que não estão dando trégua e o calendário eleitoral que vai dar o tom.
      Abraço!

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  3. Bom post, com uma opinião interessante sobre o Fundo Imobiliário.

    Se poder vote no enquete sobre onde você vai passar as próximas férias.

    Abraço e bons investimentos



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  4. Bela Análise janota! Tb gosto da rio bravo por causa do Gustavo franco . Ainda não tenho fundos deles, mas estão no radar. Abraço

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  5. Olá FeP!
    Não tinha ligado o nome à pessoa. Esse cara aí é bom! Não sabia que ele estava na RB.
    Grande abraço!

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