Rentabilizando em FIIs com a subida da taxa de juros

Olá galera da Finansfera!

Vocês conhecem o IFIX? Se negociam fundos imobiliários é bem provável que sim! IFIX é índice calculado pela Bovespa para representar a média do mercado de fundos imobiliários negociados na bolsa brasileira.




Sempre vejo os analistas e comentaristas do mercado de FIIs comparando o IFIX com os juros futuros, geralmente o de 5 anos, já que possuem melhor aderência nas análises. E isso faz todo o sentido! Os investimentos imobiliários possuem grande correlação com renda fixa e é sempre prudente comparar esses investimentos para verificar qual é mais vantajoso em cada momento.

Os resultados desta comparação geralmente tem essa cara:

Fig. 1 - Comparativo do Juros Futuros 5 Anos e IFIX
Como as pessoas comparam cotação (R$) com taxa de juros (%), os valores apresentam uma correlação negativa, mas se comparamos com o valor da cota do tesouro pré 2023 podemos ver que eles têm bem a mesma cara:

Fig. 2 - Comparativo IFIX com LTN23 (Tesouro Pré-23)

Nota 1: Fiz um pequeno ajuste na escala do IFIX(esqueda) e do LTN23 (direita) para que as curvas ficassem mais próximas, apenas para efeito de comparação.

Lembrem-se que o IFIX é um índice de retorno total, o que significa que ele considera um reinvestimento dos rendimentos no próprio fundo, tornando possível a comparação com um título como o LTN23, que não possui nenhum tipo de distribuição.

Meu ponto aqui é que essa história de correlação negativa tem um pouco de matemágica. Em engenharia é comum fazer operações matemáticas convenientes para melhorar a base de comparação. Usamos coisas rebuscadas como logarítimos para transformar uma curva em uma reta e tornar a comparação mais simples e direta. Como diria Tom Zé, eu tô te confundindo pra te esclarecer!

Quando colocamos o Juros Futuro do lado de um fundo de papel, por exemplo o VRTA11, o resultado é completamente diferente. Eles possuem correlação positiva! Como se vê abaixo. Ou seja, quando a taxa de juros futuros cai o valor da cota do VRTA11 também cai. Porém, mais uma vez estamos comparando cotação (R$) com taxa (%).

Fig. 3 - Comparativo do Juros Futuros 5 Anos e VRTA11

Isso quer dizer que pode ser vantajoso para um investidor aproveitar um ciclo de aumento da taxa de juros para turbinar seus rendimentos utilizando esse tipo de investimento.





Então vou simular um investimento em VRTA11 e reinvestir 100% das distribuições em novas cotas. Nesta minha simulação realizarei a compra de frações de uma cota para efeitos de simplificação. O resultado desta simulação está representado no gráfico abaixo.

Fig. 4 - Evolução de investimentos em VRTA11

Observem que mesmo com o reinvestimento dos dividendos em novas cotas, eixo da direita, vemos que quando inicia-se o ciclo de redução da taxa básica de juros no final de 2016, e consequente redução da taxa dos títulos LTN23, a redução do valor da cota começa a impactar no patrimônio acumulado.

Os FIIs de papel possuem uma correlação diferente dos FIIs de Tijolo, quando comparados com os juros futuros ou com o IFIX. Ocorre que com o final do ciclo de corte dos juros e a inflação voltando para o centro da meta (4% de IPCA), estes fundos têm tudo para aumentar tanto em valor de mercado, quanto em distribuição mensal.

Fui às compras mês passado e tenho a intenção de surfar na subida das taxas de juros com esses ativos.

Foi estudando este assunto que percebi que as chances de rentabilizar com FIIs de papel são melhores do que aumentando minha posição em Selic. Foi esse ajuste que fiz na minha distribuição meta do portfólio conforme comentei aqui no blog.

O governo reduziu a taxa básica de juros para uma região onde outros investimentos começam a compensar o nível de risco. Então é razoável que os investidores que desejem um rendimento acima da Selic queiram se expor mais ao risco. Essa foi a estratégia que eu escolhi!

E vocês quais opções estão buscando para melhorar sua rentabilidade?

Grande abraço, bons investimentos e até o próximo post!!!

Disclaimer: Não sou analista certificado. Todos os ativos apresentados nesse blog são apenas ilustrativos, não representando qualquer indicação (nem de compra, nem de venda, nem de manutenção).
Este blog serve apenas para fomentar discussões e trocar experiências.
Conheça bem o mercado que você investe, pois os resultados de suas operações são de sua inteira responsabilidade.

Comentários

  1. Muito bom Janota! Considero FII's de papel investimento em renda fixa e quando tenho algum na carteira classifico-o como tal na minha estratégia de alocação de recursos. Mas acredito que o próximo ciclo de alta das taxas de juros ainda está distante. De qualquer forma vale a pena avaliar se o mercado antecipa as altas dos juros neste tipo de FII... Ah... o cuidado deve ser bem maior, já que FII's não tem garantia do FGC. Portanto FII's muito expostos a LCI's de bancos pequenos pode se transformar numa grande dor de cabeça. Seria melhor escolher bons fundos de CRI's. Abraços.

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    1. Valeu IR!
      Tudo vai depender do ciclo inflacionário internacional, que é o real responsável pela queda da inflação aqui é não essa equipe econômica tosca que reclama para si os louros. Outro fator importante é o crescimento da dívida pública que já está alarmante. O máximo que dá pra fazer é posicionar e aguardar. Rsrs
      Quanto à LCIs e CRIs nas minhas corretoras não aparece nada decente, por isso prefiro os FIIs. Mas em aparecendo é uma boa opção!
      Grande abraço!

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  2. Legal Janota! Comecei há pouco minha carteira de FIIs e vejo que os FIIs de recebíveis estão com um preço melhor e boa rentabilidade. Devo aumentar a porcentagem deles na carteira. Os de tijolos me dão um nó na cabeça. Alguns já dobraram de preço de meados de 2016 pra cá, seria um momento ruim pra entrar? Abraço

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    1. Olá FeP!
      Tenha uma certeza: quando o juros subir o preço do FIIs de tijolo vai cair. Eu não to entrando, pq estou preferindo ações defensivas e FIIs de papel . Depende do seu cenário base e do seu apetite por risco.
      No blog já comentei que meu cenário base é voo de galinha e a economia brasileira descolando do resto do mundo (de novo).
      O amigo Investidor de risco registrou ali em cima que ele acha que os juros vão demorar a subir.
      Abraço.

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  3. Valeu Janota, aprendi mais agora sobre FIIs apesar que os preços estarem nas alturas rs

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    1. Ola Stifler!
      Tamos Juntos! Vejo o preço e lamento não ter estudado isso antes... rs. Vamos pegar o próximo ciclo de juros! Grande abraço!

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