FIIs e o timing de Mercado

Fala galera da Finansfera!

Comecei a estudar FIIs no início do ano e gostei bastante deste mercado, principalmente pela simplicidade das métricas que poderia utilizar para avaliar os fundos, na minha opinião muito mais simples que qualquer ação.

Outro ponto que gostei bastante foi a entrega de relatórios padronizados, facilmente comparável entre fundos, os relatórios gerenciais que são excelente fonte de informação e, claro, o pagamento de 95% do lucro líquido mensalmente.




Também há relatórios consolidados já em Excel disponibilizados por corretoras (ex: XP Investimento) onde posso fazer análises com facilidade.

Com o passar do tempo fui observando que apesar da fartura de informações esse ponto não parece ser tão bem explorado pelos investidores.

Fiquei impressionado com a situação do BRCR11 que estava com o prédio Torre Almirante em processo de desocupação pela Petrobras, o que foi noticiado nos jornais quase um ano antes, além do próprio fundo informar isso em seus relatórios gerenciais tão logo a locatária formalizou a saída. Ou seja, tava difícil dizer que não sabia! Quando o fundo pagou a multa da saída da Petrobras o mercado entrou em euforia e o ativo entrou em rallye. Não demorou e o preço voltou a cair, tudo dentro do esperado. Agora tem um monte de investidor-torcedor esperando o ativo se recuperar apesar da forte recessão que assola o Rio de Janeiro, mercado em que o fundo está altamente exposto. A cota segue alta apesar de um yield mensal bem abaixo do mercado.

Coloquei neste gráfico as cotações máximas, as mínimas e o valor de aluguel pago no mês. Dá para ver direitinho a multa que o BRCR11 recebeu da Petrobras em fev/17 e o mercado indo para o lado errado, pois o alto yield era de valor não recorrente.
Graf. 1 - Evolução da cotação e distribuição do BRCR!!
Estudando os relatórios da AGCX11 fiquei encabulado com o capital imobilizado do fundo em agências semi-acabadas em processo de entregas que se arrastam por meses. Sem falar da aplicação em LCI de alta liquidez (leia-se baixa rentabilidade), devido ao cancelamento de novas agências pela Caixa e indefinição sobre esse saldo financeiro do fundo. Discuti com bastante detalhe aqui, inclusive me arrisquei a prever a queda do ativo, mas as cotas se desvalorizaram muito pouco e reagiram para um patamar muito otimista.

Outro caso que tem me chamado atenção são os fundos HGRE11 e HGBS11. Há muito os relatórios apontam que o fundo está queimando lucro não distribuído, mas as cotas sobem vertiginosamente.

Este mês o HGBS11 queimou a última ponta de caixa (dos lucros não distribuídos) e para aqueles que estavam achando os relatórios pouco claros (para mim já eram cristalinos) o fundo abriu o coração e não restam dúvidas de que enquanto a economia não sair da UTI o fundo não apresentará melhoras. Estava aguardando esse relatório desde abril/17, mas a injeção da grana das contas inativas do FGTS fez seu trabalho e o fundo veio queimando caixa aos poucos até jogar a toalha no relatório divulgado em nov/17. O relatório de dez/17 também chega com muita história triste para os cotistas, mas o fato é que o fundo já estava com fundamentos fracos por conta da economia, mas os lucros não distribuídos criaram um conforto, para infelicidade geral o caixa acabou antes da economia real melhorar.





Outro relatório que aguardo desde abril/17 é o do HGRE11 que está na mesma situação, mas a discussão da redução da taxa de administração deu o tom e o fundo está bem resiliente. No relatório divulgado em dez/17 podemos ver que não há mais lucro não distribuído para queimar. Em abril o fundo possuía R$6Milhões. Uma parcela dos investimentos do fundo foi recentemente alocada no ABCP11 e isso dará uma sobrevida nos dividendos mensais, enquanto a economia real não reage. Pelo tom do relatório divulgado em nov/17 entendi que o fundo vai realizar a venda destas cotas recém adquiridas do ABCP11 para ir cobrindo o rendimento mensal do cotista acima do rendimento real dos aluguéis. No relatório de dez/17 na nota 3 da página 2 temos que a receita é proveniente de rendimentos e ganhos de capital de FIIs, o que parece corroborar com minha tese.

Estamos num momento do mercado propício para aumento de capital via subscrição. As baixas taxas de juros aguçam a coragem dos investidores e a valorização das cotas dos FIIs poderia ser um bom chamariz, ainda mais com mercado imobiliário em baixa. Esse cenário é favorável para aquisição de novos prédios e incorporação ao patrimônio do fundo. Para minha surpresa, somente os fundos de papel se aventuraram. Dos fundos de tijolo que acompanho, apenas o HGLG11 e FFCI11 encararam o desafio.

Tem fundo de gestão ativa vendendo imóveis nesse mercado depreciado. Compre aos sons dos canhões, ou compre com sangue nas ruas deveriam ser conselhos mais adequados para esses fundos. Mas parece que não é assim que funciona.

Parece que a única coisa que comove o mercado de FIIs é o yield quando comparado com o CDI, que recebe um ágio ou deságio conforme o histórico de pagamentos mensais do FIIs. O resultado disto é que os FIIs se valorizaram muito em função do importantíssimo corte de juros que vivemos nestes últimos meses. Por conta disto qualquer outra métrica fica desfigurada. Destaco aqui o R$/m2, o valor do ativo real que suporta o “papel” negociado na B3.





Por tudo isso fiquei de fora dos FIIs de tijolo, exceção para uma pequena posição em FFCI11.

Comprei MFII11, mas achei o fundo muito caixa preta, além de ter desaprovado o aumento de capital com o voto dos administradores, por isso resolvi sair.

Estou bastante alocado em VRTA11 e KNCR11, justamente porque a baixa inflação reduziu o yield destes fundos, que fizeram um movimento de queda nos últimos meses. Isso fez com que o valor patrimonial e o valor de mercado ficassem bem próximos. Estou apostando na qualidade destes fundos e que nosso corte nos juros não passará de um voo de galinha.

Conclusão

Espero entrar nos FIIs de tijolo na próxima janela, quando os juros voltarem a subir. Claro que vou insistir em procurar por qualidade lendo relatórios e comparando os fundos, mas já está claro que quem manda no preço dos FIIs é o Copom.

Grande abraço, bons investimentos e até o próximo post!!!

Disclaimer: Não sou analista certificado. Todos os ativos apresentados nesse blog são apenas ilustrativos, não representando qualquer indicação (nem de compra, nem de venda, nem de manutenção).
Este blog serve apenas para fomentar discussões e trocar experiências.
Conheça bem o mercado que você investe, pois os resultados de suas operações são de sua inteira responsabilidade.

Comentários

  1. Olá Janota, seu texto está muito bom! O mercado de FIIs está completamente irracional! Comprei HGRE11 a 1444 e vendi a 1570. O fundo queimou caixa por quase 1 ano. Nao queria pagar para ver o que ia resultar.

    Cotas hoje a 1475, alguns imóveis do fundo já deixam a desejar e a vacância só aumentando.

    E tem analista recomendando fortemente a compra. Naquela máxima de "preço não importa". Enquanto isso deixam de captar oportunidades nos fiis de papel e em alguns tijolos que podem ser beneficiados pelo "flight to quality".

    Abraços, sucesso!


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    1. Olá Frugal,
      O pessoal tem recomendado os HG e na minha opinião ele caiu muito. Está se sustentando na queda da selic. Eles estavam na minha carteira radar, mas agora vou ter que fazer outra peneira. O momento é propício, pois vai ser mais fácil indicar os fundos de qualidade quando o juros futuros começarem a subir com mais força.
      Obrigado pela visita!
      Grande Abraço!

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  2. Olá Janota!

    Ótimas informações sobre os fundos.

    Comparações e dados bem organizados.

    Abraço!

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  3. Olá JI,

    Parabéns pelo post. Eu também tenho FII, mas até hoje não desfiz de nenhum. Apenas paro de por dinheiro em alguns. Por enquanto estão bem.

    Abraços.

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    1. Olá Cowboy,
      Obrigado! Eu acho que pelo preço que comprei o MFII poderia ter tido mais paciência com o fato do fundo ser caixa preta. Mas aprovar aumento de capital com votos da administração para mim foi demais.
      Os caras são remunerados com um percentual do patrimônio do fundo, quanto maior for o fundo melhor para eles.
      Tem alguns princípios que não são inegociáveis!
      Abraço

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  4. Olá Janota,

    Excelentes observações meu caro! comprei HGRE tempos atrás e confesso estar pensando em vender.

    Mas, ainda não farei isso. Quanto a ABCP11, pretendo comprar mais hehe

    Abraços

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    1. Olá Inglês!
      Girar a carteira é muito ruim e se for possível evitar melhor! Acho que nessa hora tem que ver se a cotação esta realmente sobreavaliada e se tem coisa melhor no mercado. Considero o yield em relação ao preço de compra como um critério interessante também, mas nunca usei de fato.
      O ABCP está muito elogiado aqui nos blogs e eu quero estudá-lo mais!
      Abraço!

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  5. Fala Janota, gosto dos fundos administrados pelo Credit Suisse, parecem muito profissionais. Estou em HGLG e HGRE. abraço

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    1. Olá Finanças e Pensamentos!
      Os fundos do credit suisse sempre estiveram no meu radar. Gosto muito dos relatórios, a gestão inspira confiança e o portfólio tem qualidade.
      Eles fizeram uma aposta de que conseguiriam segurar os rendimentos com o lucro não distribuído até a economia real melhorar. O que acho louvável, só que o caixa acabou antes. Infelizmente a estratégia falhou e o fundo vai começar a sentir muito a flutuação do mercado, coisa que até então eles ficaram imunes.
      Nos últimos meses parece que bateu o desespero e eles estão enfiando os pés pelas mãos.
      Olhe o relatório do hgcr. O fundo comprou hgre, provavelmente para ajudar a segurar preço e dar liquidez e vendeu com prejuízo. Isso sozinho já mereceu um cartão amarelo pro fundo. Isso é conflito de interesses e prejudicou o cotistas. A parte boa é que tá tudo explicado nos relatórios. Quem lê tá ciente.
      Grande abraço!

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  6. Muito bom colega Janota . Are para mim que sou leigo no assunto FII consegui entender o texto!

    Realmente, com os juros em baixa o pessoal corre pra RV.

    Abraços

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    1. Olá Diário!
      Que bom que você gostou! Hoje acredito que o melhor lugar para buscar conhecimento financeiro é aqui na Finansfera! O pessoal escreve muita coisa boa, além disso o mercado de notícias financeiras parece querer manter a gente dependente e girando patrimônio.
      Estou planejando mais alguns textos sobre FIIs para detalhar a minha estratégia e o que vejo do mercado.
      Grande abraço!

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    2. Foi bom mesmo seu post.

      Quanto às informações da blogosfera, tem muita informação boa mesmo por aqui. Muitas vezes coisas que um autor demora um livro inteiro pra falar, com 2 ou 3 posts temos um resumo melhor e mais bem explicado, rsss

      É só reparar como os colegas que já atingiram a IF ainda elogiam posts de outros colegas, dizendo que foram úteis e os ajudaram.

      Queria ter achado essa comunidade antes de fazer as burradas financeiras que fiz. Pelo menos aprendi bastante com os próprios erros.

      Um abraço Janota

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    3. Pois é!
      Buscando informações no lugar errado... tipo infomoney ou coisas do gênero!
      Grande abraço!

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  7. Boas,

    Muito bom!! Gosto de fiis de tijolo principalmente BRCR11 e EDGA11 mas meu 'perfil' de investimentos e' o contrario do que se deve fazer hahaha

    Compro vacancia e muita, nao me importo

    Abracos

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    1. Olá Maluco,

      Na verdade não acho a ideia de comprar vacância ruim, mas tirando o EDGA e o PRSV eu não me lembro de ter visto nenhum fundo cair porque a vacância aumentou. Mas tem que ter balls!
      Fiz alguns movimentos "contrários", mas no mercado dos EUA, comprei fumo, varejo e farmácias, mas não passei tanto calor assim, porque já estavam bem castigadas quando entrei. Pelo menos o Yield é alto e eu vou ser bem remunerado até a ação reagir! Ou não!
      Adicionei vc no blogroll!
      Grande abraço!

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